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配资炒股是什么 中国房地产重走“日本失去三十年”老路?冯仑:这种比较没有道理

封面图 | 《冰下的鱼》剧照

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问:近年来,楼市持续震荡,政府多次干预,许多人开始担忧中国房价会走上日本楼市「失落的三十年」的老路。您觉得这种担忧合理吗?

冯仑:我觉得现在拿我们国内的房地产问题与日本进行比较是没有道理的。为什么?

第一,土地所有制的差异。日本土地是私有的,买卖交易完全由市场力量决定,政府不会介入这些微观过程。所以日本房地产市场的价格和变化是金融系统、买家之间博弈的结果。

而我们中国土地是国有的,住宅土地的使用年限是七十年。目前有些住宅土地使用年限已经过了二三十年,再过二三十年,这些房产可能会因使用年限问题而变得不值钱,也可能无法交易。虽然政府表示可以续期,但续期的具体价格和条件尚未确定。

另外,政府在房地产市场中扮演着重要角色。从中央到地方五级政府,每年出台关于楼市的文件超过400个,这些政策对市场有深远影响。所以中国的房地产市场是一个「半市场」,不是完全由供求关系和市场规律决定的市场,政府的政策干预塑造了市场的很多方面。

所以在这种情况下,用中国房地产问题和日本进行比较,是没有道理的。

第二,当前情况下,讨论中国房地产问题已不再是单纯的行业问题。以前,房地产行业的问题可以比作专科病症,专科医生可以对症下药提供治疗。然而,现在情况已经更加复杂和系统化,类似于一个已经扩散的肿瘤,涉及全系统的问题,要看全科,要所有专家会诊。

现在房子卖不掉,不仅仅是住宅供求关系的问题,而是整个经济体系、社会心理预期和未来发展的制度安排等综合因素共同作用的结果。因此,当前的房地产问题不能仅靠救市措施来解决,而需要在房地产之外下功夫,这是一个非常大的变化。这也是当前中国的房地产问题不能与日本当年相比的另一个原因。

02

问:前段时间,杭州全面取消住房限购,且购房可申请落户。杭州是江浙最具活力的城市之一,每年有20-30万的人口流入。同日,西安也全面取消限购,同时支持房企、经纪机构合作建立「以旧换新」购房模式,对房产交易流程开展全链条优化。截至目前,除海南省外,核心城市中,仅剩北京、上海、广州、深圳四大一线城市以及天津还未全面放开限购。

您觉得北上广深一线城市会不会全面放开限购?该不该全面放开限购?有人说,如果北京放开了就等于全国各地都放开了,您怎么看?

冯仑:我觉得限购政策本身是不合理的,它是通过行政手段来限制市场,扭曲市场信号。我一直认为,限购、限价等所有带「限」字的政策都应该取消,当然我也认为北京、上海等一线城市也应该取消限购。

取消限购政策,不会导致市场出现井喷式的需求,外地人涌入北京买房的情况也不会出现。相反,市场会逐渐趋于平静,大家慢慢接受新的市场规则。而且取消限购政策后,市场才能真正进入到可持续发展的健康轨道,实现真正的双轨制——

市场住房部分应由市场规律决定,取消所有带有「限」字的政策;保障住房部分归保障,这部分应保持限制措施,确保社会保障机制的公平和有效运行,这部分可以继续限制购房资格、公积金使用等,以保障低收入群体和特定人群的住房需求。

通过这样双轨制的改革,可以使市场和保障部分各自发挥其应有的功能,实现房地产市场的健康和可持续发展。同时也让所有人,尤其是年轻人或新进入一座城市的人,能够对自己的居住规划做出明确的选择。

比如说,如果我选择保障住房,那我就按照保障住房的政策来买房。如果我选择市场住房,那我就按照市场住房价格来买房。这样的话,房价高了或者低了,我都认了,房价高了我赚钱,房价低了我赔钱,这是我自己的选择,我也认这个结果。

但现在,一会儿限购,一会儿解除限购,大家很难建立稳定的预期,也会影响到保障住房的合理规划和发展。

最后,北上广深如果取消限购政策配资炒股是什么,我认为也不会对市场造成太大冲击。